No dia 7 de dezembro às 19h30, a cidade de Londrina será sede de dois importantes eventos para o setor imobiliário. O primeiro será a solenidade de entrega da Medalha de Mérito Regional, denominada Comenda “Gralha Azul” ao Sr. Jurandyr Luciano dos Santos. O segundo evento será a posse da nova diretoria do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Londrina e região (SINCIL).
O evento é organizado pelo Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Paraná (CRECI-PR), em conjunto com o Sindicato dos Corretores de Imóveis de Londrina e região (SINCIL), Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná (SINDIMÓVEIS) e Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI).
A Comenda “Gralha Azul” A instituição do projeto Comenda “Gralha Azul” foi elaborado pelo vice-presidente do CRECI-PR, Admar Piedade Pucci Junior e aprovada em Assembléia Plenária, que baseou-se na ave símbolo do Paraná: a Gralha Azul (Cyanocorax Caeruleus). Conta a lenda que a ave enterra os pinhões e por sua vez é a grande responsável pela colonização de florestas inteiras de araucária. Tendo desta forma grande semelhança com os Corretores de Imóveis que também são responsáveis pela colonização e expansão das cidades através do seu trabalho no mercado imobiliário.
Sendo assim é fundamental que as instituições estimulem e reconheçam seus profissionais pelos trabalhos feitos para o desenvolvimento cada vez mais qualificado da profissão dos Corretores de imóveis. Pensando desta forma torna-se importante para que estes profissionais sejam merecedores deste mérito. A primeira pessoa a receber a comenda “Gralha Azul” no estado foi o Dr. João Teodoro da Silva, hoje presidente do COFECI, no dia 27 de agosto de 2004.
A escolha do homenageado Para o presidente do CRECI-PR, Alfredo Canezin, a escolha do homenageado é mais que oportuna por ter na pessoa do Sr. Jurandyr um exemplo a ser seguido. “É um profissional que há mais de 35 anos atua no mercado imobiliário de maneira correta, honesta e transparente tanto com os corretores como com a sociedade. Foi o fundador do SINCIL em 1989 e o seu trabalho tornou-se referência para todos os setores do mercado imobiliário”, destacou Canezin.
Alfredo CAnezin, presidente do Creci-PR
O atual presidente do SINCIL, Marcos Mincachi Moura, lembra que a Comenda só é dada a pessoas que realmente merecem receber. “O Jurandyr é um merecedor desta honraria porque é um profissional exemplar e especial. A escolha não poderia ter sido melhor”, ressaltou o presidente do SINCIL.
Marcos Mincachi Moura
O presidente eleito do SINCIL, Marco Antonio Bacarin que assumirá o Sindicato no triênio 2008/2010, parabenizou o Conselho dos Corretores de Imóveis do Paraná pela feliz escolha do homenageado. Segundo Bacarin a homenagem é justa para quem sempre trabalhou para o crescimento e fortalecimento da profissão dos Corretores de Imóveis.
O Homenageado
Jurandyr Luciano dos Santos homenageado com a Comenda Gralha Azul
Jurandyr Luciano dos Santos é o agraciado com a Comenda “Gralha Azul”. Corretor de imóveis há mais de 35 anos foi o fundador do SINCIL em 1989. Segundo ele, havia a necessidade na época de criar e organizar a profissão na região de Londrina. “Tudo era muito difícil eu e mais cinco corretores resolvemos organizar um pouco as coisas”, lembra Jurandyr, bem humorado. “Então conseguimos criar o SINCIL e as coisas foram melhorando. Integramos e fortalecemos a profissão com muito trabalho, a sociedade percebeu que éramos organizados e a conseqüência foi o reconhecimento e prestígio da profissão de Corretor de Imóveis e do Sindicato que hoje é referência”, complementou com orgulho.
Posse da nova diretoria do SINCIL Após a entrega da Comenda “Gralha Azul” haverá a posse da nova diretoria do SINCIL. Marcos Mincachi Moura que esteve à frente do Sindicato, como presidente entre julho de 2004 a dezembro de 2007, dará posse à nova diretoria cujo presidente será o Sr. Marco Antonio Bacarin.
Para Moura o período em que esteve presidindo o SINCIL foi uma escola com grande aprendizado. Os parceiros, profissionais do setor e a comunidade foram motivo de destaque para ele na expansão do sindicato.
Marco Antonio Bacarin novo presidente do SINCIL
Para o presidente que vai tomar posse em princípio são dois os objetivos imediatos para implantar no sindicato. O primeiro é dar amparo jurídico ao Corretor dentro do sindicato com um departamento e assessoria jurídica, orientando e defendendo o profissional quando necessário. O segundo é aperfeiçoar o patrimônio intelectual do profissional, oferecendo cursos, seminários e palestras dentro do sindicato. Desta forma a qualificação do Corretor de Imóveis será constante e isso é uma necessidade nos dias atuais.
Evento O evento vai acontecer na Casa da Amizade/Rotary Club no dia 7 de dezembro de 2007 às 19h30. Após será servido um jantar para os presentes. Mais informações pelo telefone (43) 3321-1123, falar com Suely.
Tendo em vista as festividades de Natal e Ano Novo, o CRECI/PR, encerrará suas atividades em 20 de dezembro de 2007 às 18hs, retornando em 02 de janeiro de 2008 às 12hs, dia em que excepcionalmente o expediente será direto até as 18hs.
(Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192)
Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências.
O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS-COFECI, no uso das atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, de 12 de maio de 1978,
CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao Corretor de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comercialização imobiliária;
CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT;
CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na avaliação de bens, através da norma NBR 14653-1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente;
CONSIDERANDO que as grades curriculares dos cursos de avaliação de imóveis e superiores em gestão imobiliária incluem disciplinas em que são ministrados os conhecimentos necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica;
CONSIDERANDO a decisão unânime adotada pelo E. Plenário na Sessão Plenária realizada no dia 22 de novembro de 2007,
RESOLVE:
Do cadastro nacional de avaliadores imobiliários
Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis-Creci´s.
Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.
Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente:
I) possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; II) possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.
§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.
Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em conta corrente bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 30% (trinta por cento) do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, para cada um dos serviços abaixo relacionados:
I - inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis; II - registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.
Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será cobrada cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores.
Do parecer técnico de avaliação mercadológica
Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.
Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos:
I) identificação do solicitante; II) objetivo do parecer técnico; III) identificação e caracterização do imóvel; IV) indicação da metodologia utilizada; V) valor resultante e sua data de referência; VI) identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
§ 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.
§ 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo: I) medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações; II) descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver; III) contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível; IV) aproveitamento econômico do imóvel; V) data da vistoria.
§ 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados: I) mapa de localização; II) certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; III) relatório fotográfico.
Da competência para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica
Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo.
Do certificado de registro de avaliador
Art. 7º - A todo Corretor de Imóveis registrado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo: I) nome por extenso do Corretor de Imóveis; II) menção ao Conselho Regional em que está inscrito, número e data de inscrição; III) tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional; IV) órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária, se houver; V) data limite de validade do Certificado de Registro; VI) data de expedição do Certificado de Registro e assinaturas do profissional, do Presidente e do Diretor Secretário do Conselho Federal.
§ 1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário tem validade de 03 (três) anos, contados de sua emissão.
§ 2º - A renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.
§ 3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário poderá ser substituído ou complementado, a critério do Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão de Identidade de Avaliador Imobiliário.
Do Selo Certificador
Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo Conselho Regional da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua emissão.
Parágrafo Único - O selo certificador terá numeração individual e seqüenciada, com mecanismo que permita autenticação e certificação de código de segurança.
Art. 9º - O Conselho Regional de Corretores de Imóveis poderá cobrar, para o fornecimento do selo certificador, taxa não excedente a 10% (dez) por cento do valor da anuidade-base do exercício.
Art. 10 - O fornecimento do selo certificador, em três vias, condiciona-se ao preenchimento, pelo Corretor de Imóveis Avaliador, de Declaração de Avaliação Mercadológica, em documento eletrônico ou de papel, fornecido sem ônus pelo Conselho Regional. § 1º - O Conselho Regional arquivará uma via da Declaração de Avaliação Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador.
§ 2º - O Selo Certificador fica vinculado à Declaração de Avaliação Mercadológica, vedada a utilização de qualquer outro para o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica correspondente.
§ 3º - O Selo Certificador poderá ser emitido eletronicamente.
Art. 11 - É responsabilidade do Corretor de imóveis Avaliador inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários:
I) requerer junto ao Conselho Regional a expedição do selo certificador; II) fixar o Selo Certificador nas respectivas vias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Do Arquivamento para fins de fiscalização
Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis.
Disposições Finais
Art. 13 - O Presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis regrará, através de Ato Normativo de observância obrigatória: I) a forma de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários; II) a instituição de prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis; III) a instituição de modelos dos documentos e do Selo Certificador previstos nesta Resolução; IV) a instituição de modelo básico de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Art. 14 - O Corretor de Imóveis inscrito no CNAI submete-se, espontaneamente, aos regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que a transgressão a quaisquer de seus dispositivos, assim como a constatação de comportamento antiético que comprometa a dignidade da instituição Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, serão considerados infração ética de natureza grave, nos termos definidos pela Resolução-Cofeci nº 326/92 (Código de Ética Profissional).
Art. 15 - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições contrárias.
As operações para o financiamento habitacional residencial continuam isentas de IOF.
Caso uma pessoa física faça um empréstimo para a compra de um imóvel comercial, haverá a cobrança de IOF de 3% ao ano mais 0,38% sobre o valor da operação.
Para as pessoas jurídicas, a alíquota é de 1,5% sobre o prazo mais o 0,38% sobre o valor da operação.
Número de imóveis financiados é recorde em duas décadas.
A contratação de crédito imobiliário com recursos das cadernetas de poupança chegou a R$ 18,3 bilhões em 2007, um crescimento de 96% com relação a 2006. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), esses recursos financiaram a aquisição de quase 196 mil imóveis – 72% a mais do que no ano anterior.
O número de unidades financiadas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) também supera o registrado em 1988 (181,8 mil imóveis), registrando assim um recorde em duas décadas.
De acordo com a Abecip, o resultado da aplicação de recursos consolidou a retomada do crédito imobiliário iniciada em 2003. "Este processo baseou-se, principalmente, na estabilidade econômica, recuperação da renda real e maior segurança jurídica das operações, permitindo a flexibilização das condições de crédito", afirma a entidade.
Captação da poupança também é recorde O desempenho das cadernetas de poupança também foi muito favorável em 2007, com elevação de R$ 26,5 bilhões na captação líquida (depósitos menos retiradas).
O mês de dezembro, a exemplo do que tem ocorrido nos anos anteriores, quando a renda da população aumenta em decorrência do 13º salário, foi um mês excepcional para as cadernetas, com entrada líquida de recursos de R$ 8,1 bilhões, contra R$ 6,3 bilhões em dezembro de 2006.
Junto com os recursos da poupança rural, as aplicações em poupança registraram um saldo positivo de R$ 33 bilhões em 2007, o que representa um novo recorde histórico.
A criação de um cadastro nacional de imóveis, proposta pelo Projeto de Lei 1021/07, do deputado Celso Russomanno (PP-SP), está sendo analisada pela Câmara. De acordo com o PL, o cadastro será divulgado obrigatoriamente pelos cartórios de registro de imóveis existentes no País por qualquer meio de comunicação social, inclusive a internet. Segundo o projeto, o cadastro será permanentemente atualizado e sua consulta será gratuita.
Para o autor da proposta, a segurança dos negócios jurídicos imobiliários exige "a existência de um meio confiável e rápido para consulta a respeito da situação de um determinado imóvel situado em qualquer localidade do País". Russomanno destacou que "hoje essa consulta é muito difícil e onerosa, tendo o interessado que se deslocar para regiões distantes, muitas vezes sem sucesso, pela ocorrência de fraudes".
O deputado afirmou que a instituição do cadastro nacional de registro de imóveis "trará inúmeros benefícios para a sociedade, tendo em vista que a maior publicidade dos atos de interesse público é exigência constitucional". O cadastro, segundo ele, "proporcionará a transparência dos atos de registro e facilitará a atividade dos profissionais que atuam no mercado imobiliário".
O projeto será analisado, em caráter conclusivo, pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.
A forte demanda, o melhor quadro macroeconômico e o avanço nos financiamentos devem suportar um crescimento médio anual de 52% no lucro por ação das empresas de construção brasileiras pelos próximos três anos. Esta é a visão do banco de investimentos Merrill Lynch para o setor no Brasil.
As considerações constam em relatório no qual o banco identifica as tendências para o setor de construção em mercados emergentes, em especial nos BRIC (Brasil, Rússia, Índia e China). O banco aponta também que a previsão no crescimento do lucro por ação tem por base as ações cobertas pelos seus analistas, que no caso são: Cyrela, Gafisa, Rossi e MRV Engenharia.
Depois do recente boom de ofertas públicas iniciais nesses mercados, o Merrill Lynch calcula que existam 90 empresas negociadas em bolsa com uma capitalização total de mercado de US$ 218 bilhões.
Para o Brasil, o banco acredita que o setor de construção deve continuar sólido pelos próximos 10 anos, baseado no déficit habitacional de 7,9 milhões de unidades, uma população jovem e um ambiente favorecido por juros menores, crescimento do emprego e da renda disponível. Além disso, a melhora no quadro regulatório e o crescente financiamento tanto público quanto privado também contribuem para esta expectativa. Outro ponto de atração, segundo o banco é que ao contrário do México, o setor de construção para baixa renda começou a crescer apenas agora.
O banco lembra que, desde 2006, mais de 25 novas empresas abriram seu capital, sendo que do total 20 chegaram ao mercado em 2007. Segundo o banco, a oferta de ações do setor atingiu R$ 14,5 bilhões (US$ 8,3 bilhões) no ano passado, ou cerca de 21% do total de emissões realizadas naquele ano. Hoje, o Merrill Lynch estima que o setor é composto por 34 companhias, com uma capitalização de mercado de US$ 29 bilhões.
No mesmo relatório, o banco avalia a indústria de shopping centers no Brasil, e indica que esta também deve apresentar atrativas taxas de crescimento.
Os shoppings têm baixa penetração em comparação com o total de vendas varejistas e a expansão do crédito deve permitir um crescimento orgânico do setor.
A fragmentação é outro ponto a estimular o crescimento das empresas via aquisições e, além disso, o banco espera que o aumento do poder de compra das classes C e D deva resultar em um novo público que consome em shoppings.
Outros dois pontos mencionados pelo banco e que favorecem não só construção e shoppings, mas também o varejo como um todo são: a expectativa de grau de investimento, que deve vir, na visão do Merrill Lynch, até o final de 2008; e a retomada ainda neste ano dos cortes da taxa de juros Selic pelo Banco Central.
Para não correr o risco de ver seu sonho do imóvel transformado em pesadelo, a informação é a maior aliada
A aquisição de um imóvel na planta exige cuidados e atenção redobrada, pois o consumidor corre o risco de enfrentar uma série de problemas. O mais comum é a demora na execução da obra, que acarreta custos extras, por exemplo, para quem mora de aluguel. O alerta é de José Geraldo Tardin, diretor-presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec). Para não correr o risco de ver seu sonho da casa própria transformado em pesadelo, a informação é a maior aliada do interessado no imóvel.
Uma pesquisa criteriosa sobre a construtora, o grau de satisfação de seus atuais clientes, e sobre o imóvel desejado são fundamentais. O consumidor não deve adiantar qualquer valor a título de sinal, reserva ou qualquer outra denominação, sem a análise do contrato por um advogado especialista. É preciso ler de forma detalhada o contrato e, antes de assiná-lo, submetê-lo a análise de um advogado de sua confiança.
Contrato
Sabendo da grande importância do contrato, antes de fechar negócio, o consumidor deve estar atento para itens que são obrigatórios. São necessários dados do promitente vendedor e do comprador, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice de reajuste e a periodicidade, local e forma de pagamento.
É preciso que estejam especificados também multa pelo atraso das parcelas, valor do sinal, indicação da unidade privativa e sua garagem, prazo para início e entrega da obra, multa por atraso na entrega da obra, cópia da certidão do cartório de registro de imóvel que comprova a regularidade e legalidade do empreendimento e todas as demais condições prometidas pelo vendedor. ´O consumidor deve rubricar todas as páginas do contrato com qualificação de testemunhas, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas e registrando o contrato no cartório´, aconselha Tardin. Ele precisa, ainda, verificar se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela administração. Cercar-se de informações é a melhor estratégia, diz o diretor-presidente do Ibedec. Por isso, ele aconselha que o interessado na aquisição de um imóvel na planta verifique junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea) informações sobre os profissionais responsáveis pelo empreendimento desejado. ´Com o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), pode solicitar informações sobre o corretor de imóveis que está intermediando a compra´, comenta Tardin. Ele orienta, ainda, uma consulta ao Procon, para se informar sobre a existência de reclamação contra a incorporadora, construtora, intermediadora ou vendedora. ´Por fim, não deve fazer uma compra de impulso, principalmente nos fins de semana´.
Novas regras evitam que compradores tenham prejuízos com obras não-finalizadas por construtoras
Quem pretende comprar um apartamento na planta (em fase de projeto ou ainda não-concluído) com total segurança, tem, desde 2004, um mecanismo a mais para garantir a conclusão e a entrega da obra: o chamado patrimônio de afetação. Este sistema impede que o dinheiro destinado à construção do imóvel seja utilizado para outros fins pela construtora ou incorporadora da obra. Além disso, comissões formadas por compradores e bancos (quando a construtora fez empréstimo para a obra) fiscalizam como o dinheiro está sendo aplicado. Em Curitiba, porém, um único empreendimento está sendo construído por essas regras, é o “Ilha de Capri” da construtora e incorporadora Bortoletto.
De acordo com o proprietário da empresa, Edison Bortoletto, o patrimônio de afetação foi um mecanismo criado pelo Governo Federal para evitar prejuízos aos compradores decorrentes de obras não-finalizadas. Pelo regime, cada empreendimento construído deve ter seu patrimônio separado do caixa da construtora ou incorporadora. “Todo o dinheiro investido pelos compradores só pode ser usado na obra a que se destina”, explica. Com isso, diz ele, evita-se uma prática comum nas empresas, que é o desvio de caixa de um empreendimento para ser aplicado em outro.
Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário, Gilmar Damasio Soares, foi esta ação que culminou no caso de falência mais conhecido do mercado imobiliário brasileiro: o da construtora Encol, em 1997, que deixou mais de 700 empreendimentos inacabados. Para ele, o patrimônio de afetação, que é de uso opcional, dá segurança real ao comprador. “O dinheiro que está sendo pago será usado somente na sua obra. Se a construtora quebrar, aquele patrimônio é do empreendimento, que pode ser retomado por uma outra construtora.”
Embora tenha sido criado em 2001, por medida provisória, e regulamentado em lei 10.931 de 2004, o patrimônio de afetação parece ainda não ter se consolidado. De acordo com levantamentos do advogado especialista em Direito Imobiliário, James Ansil, desde a sua real implantação (em 2004) até hoje, foram construídos em Curitiba apenas 10 empreendimentos pelo regime. Os números foram obtidos com base em pesquisas nos cartórios da capital. O motivo, explica ele, é a burocracia de constituir um patrimônio de afetação. “É um processo bastante complexo. Cada empreendimento deve ter uma administração e contabilidade próprias, como se fosse uma empresa separada.”
Para Hamilton Pinheiro Franck, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná (Sinduscon-PR), outro motivo que leva as empresas a não optarem pelo regime de afetação é o quadro econômico favorável. “Essa medida começou a ser discutida após a quebra da Encol, mas só foi implementada de verdade anos depois. Neste meio tempo muita coisa mudou. A legislação se tornou mais rigorosa para quem constrói e a economia mais favorável à construção, o que já evita problemas como a não entrega dos empreendimentos”, diz.
No restante do país também não é diferente. Segundo Paulo Simão, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), poucas empresas construíram pelo patrimônio de afetação. “Geralmente quem o utiliza são aquelas que emprestam dinheiro de agentes financeiros para a conclusão da obra. Elas usam o mecanismo por exigência dos bancos, que também levam grandes prejuízos em caso de falência.”
A Cbic não tem números de empreendimentos lançados com patrimônio de afetação. Porém, Simão acredita que poderá haver mudança no quadro nos próximos anos. “Estamos em um processo de transição. Apesar de ainda serem poucas, observamos que o número de empresas que tomam conhecimento e passam a utilizá-lo está crescendo a cada ano”, avalia.
A lei que regulamenta o patrimônio de afetação é a 10.931 de agosto de 2004. Conheça suas particularidades:
Opcional: o regime de afetação é estabelecido em lei como opcional. Qualquer empresa que comercialize seus imóveis antes de serem concluídos (a chamada venda na planta) pode utilizá-lo. Por não haver obrigatoriedade, o comprador não pode exigir a garantia. Porém, o item funciona como um diferencial de segurança dos empreendimentos que o utilizam.
Desvinculação: pelas regras do patrimônio de afetação, a contabilidade de cada empreendimento deve ser separada das planilhas da empresa. O dinheiro recebido (dos compradores ou de um empréstimo de um banco) só poderá ser utilizado no empreendimento a que se destina e não poderá ser usado em nenhum outro, mesmo que da mesma construtora.
Administração: para cumprir estas regras, o construtor ou incorporador deverá ter administrações para cada um dos empreendimentos. É como se cada prédio construído fosse uma empresa. Esta parte, mais burocrática, é apontada como um dos empecilhos para a difusão do sistema de patrimônio de afetação.
Incentivos fiscais: para incentivar construtores e incorporadores, o Governo Federal oferece a quem construir pelo regime de afetação a unificação de alguns tributos (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica, PIS/PASEP, Contribuição Social sobre Lucro Líquido e Cofins). A nova taxa seria de 7% da receita mensal recebida. Sem o sistema de patrimônio de afetação o pagamento feito separadamente, de cada um dos impostos, representa gastos que podem ser até duas vezes maiores.
Impossibilidade de conclusão da obra: quando o construtor ou incorporador não puder concluir a obra (em caso de falência, por exemplo), os compradores poderão formar uma comissão e contratar outra empresa para a finalização do empreendimento. Todo o dinheiro investido pertence ao empreendimento (está na conta dele) e não ao construtor.
Fontes: Gilmar Damasio Soares e James Ansil, advogados especialistas em Direito Imobiliário.
