Caixa lançará modelo inédito de crédito para garantir os pagamentos mensais dos aluguéis

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A Caixa Econômica Federal lançará o cartão aluguel para facilitar os interessados na locação de imóveis. A nova modalidade vai dispensar as exigências de garantias, como fiadores, seguros-fiança, títulos de capitalização ou os três meses de depósito. Quando for lançado, inquilinos poderão solicitar o dinheiro de plástico nas agências da Caixa.

O anúncio da nova garantia locatícia foi feito pelo vice-presidente de Negócios Bancários e Imobiliários da Caixa, Fábio Lenza, em reunião com o Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo).

Segundo o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, a Caixa vai analisar a capacidade de pagamento dos inquilinos antes de conceder o cartão aluguel. Em seguida, interessados em alugar um imóvel deverão procurar a imobiliária e passar o cartão para o pagamento da locação. A despesa será quitada mensalmente pelo inquilino por meio do extrato. “O locador terá a garantia de um banco. Nesse caso, de uma instituição financeira do governo”, afirma Neto.

O presidente da Creci diz que a Caixa estuda também antecipar o pagamento integral do aluguel para o locador, mas, no caso, o banco cobrará juros pela operação. O contrato de locação é feito, em média, por 30 meses.

A instituição está definindo o valor da anuidade do cartão aluguel, que será pago pelo inquilino, e o percentual a ser cobrado das administradoras de imóveis que optarem pela nova garantia.Neto destaca que existem 6,5 milhões de imóveis alugados no País. Para a entidade, o modelo vai revolucionar o mercado de locação e trazer de volta o investidor de imóveis para alugar.

“O cartão também vai contribuir para reduzir o preço de aluguel porque os proprietários vão querer locar seus imóveis. Haverá grande quantidade de ofertas”, prevê Neto. Ele lembra que a idéia partiu de uma solicitação do Creci-SP para a implantação de um seguro-fiança social que atendesse a uma parcela da população que não dispõe de garantias para alugar um imóvel: “O banco realizou diversos estudos de mercado e investiu nesse produto que, certamente, beneficiará os menos favorecidos porque atende a todas as faixas de renda.

Secovi Rio quer mais detalhes

O vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi Rio), Manoel Maia, apóia o novo modelo de garantia locatícia, mas afirma que é preciso ter certeza de que o cartão aluguel não vai significar mais despesas para os proprietários, que já pagam mensalmente pela administração do imóvel. Ele destaca também a data de pagamento do aluguel com o modelo. Atualmente, a imobiliária tem até o dia 10 para depositar o dinheiro na conta dos proprietários: “O cartão de crédito normal dá até 40 dias para pagar. Se a nova garantia seguir esse modelo, será um empecilho”.

Maia explica que o mercado de locação tem usado o seguro-fiança, mas o produto ainda é caro para as famílias com renda mais baixa. A linha representa quase um mês e meio de aluguel e dos encargos (condomínio, Taxa de Incêndio e IPTU). Se essa despesa for de R$ 1 mil, o inquilino terá que pagar pelo seguro-fiança R$ 1.200 por ano. Outra opção é o título de capitalização que, em média, representa um ano de aluguel. “O problema é que fica puxado para o inquilino pagar as despesas mensais com a moradia e mais o custo da garantia”, diz Maia.

Como vai funcionar

Cartão aluguel

O inquilino terá que procurar agência da Caixa Econômica Federal para solicitar o dinheiro de plástico exclusivo para o aluguel.

Avaliação

A Caixa vai analisar a ficha cadastral dos interessados para conceder a nova garantia de locação. Inquilinos vão pagar o aluguel mensalmente por meio do extrato enviado à residência.

Despesa

O inquilino será o responsável pelo pagamento da taxa de anuidade do cartão. A cobrança já é conhecida para quem usa o modelo.

Imobiliária

De posse do cartão aluguel, os inquilinos devem procurar a administradora de imóveis e escolher o apartamento. Em seguida, é só passar o cartão exclusivo da Caixa Econômica para fazer a operação a fim de garantir o fechamento do negócio, sem fiador ou outra garantia.

Inadimplência

Secovi lembra que a inadimplência na locação ainda é muita alta. Atualmente, representa de 9% a 10%. Isso porque o Judiciário é muito lento para julgar uma ação de despejo. À vezes, o proprietário ou administradora leva mais de uma ano para retomar o imóvel.

Fonte: http://www.portaldoconsumidor.gov.br

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Creci-PR

Mais de 70% dos municípios que já tomaram a iniciativa de elaborar ou de rever o respectivo plano diretor por exigência do Estatuto das Cidades destinaram áreas para implantação de Zonas Especiais de Interesse Social, as Zeis.
A constatação é de uma pesquisa do Ministério das Cidades. Para o secretário nacional de Programas Urbanos do ministério, Benny Schasberg, esse é o prenúncio de que o país passará, nos próximos anos, por um grande processo de regularização de áreas hoje ocupadas irregularmente por populações de baixa renda.

Como permitem a aplicação de regras de parcelamento de solo e de edificação definidas especialmente para cada caso, "as Zonas Especiais de Interesse Social são um instrumento poderosíssimo de regularização fundiária nas mãos dos municípios", diz Schasberg. Então, se houver vontade política local, acredita ele, o processo se dará mesmo que o Congresso não aprove ou demore muito a aprovar a reforma da Lei 6.766/79, que regula, em nível nacional, o parcelamento de solo urbano.

A reforma está em discussão desde o ano 2000. Um dos objetivos do respectivo projeto de lei, que é muito mais amplo, é justamente permitir que as prefeituras adotem critérios mais flexíveis de ocupação do solo para poder regularizar situações estabelecidas de fato e que, em geral, são irreversíveis, como grandes favelas.
"Usando o plano diretor (PD) e as Zonas Especiais de Interesse Social, no entanto, as prefeituras não precisarão esperar pela mudança da Lei 6.766", pois o Estatuto da Cidades, que criou esse instrumento em 2001, já dá base legal, entende Benny Schasberg.

A pesquisa do Ministério das Cidades mostrou que a maioria dos planos diretores prevê instrumentos de combate à especulação imobiliária e de desenvolvimento urbano. Segundo Schasberg, isso é importante para dar efetividade a essas leis municipais, ou seja, para que a ocupação territorial de fato ocorra conforme o que foi nelas estabelecido. O parcelamento ou edificação compulsórios, por exemplo, foi adotado por 838
cidades, cerca de 63% das 1335 que elaboraram seu plano diretor até março de 2007.

Associado a um imposto territorial com alíquota progressiva no tempo, esse tipo de instrumento é usado para evitar que grandes áreas fiquem ociosas à espera de obras públicas de infra-estrutura que proporcionem sua valorização Se não edifica nem parcela em lotes menores, depois de determinado prazo, o dono passa a pagar um IPTU cada vez mais alto.

A outorga onerosa do direito de construir - quando o município não proíbe, mas cobra para autorizar um percentual de área construída superior ao padrão estabelecido - foi adotada em 54% dos casos. Não tão alto, mas também significativo, é o percentual dos planos que prevêem outorga onerosa para alteração de uso de solo, ou seja, quando a prefeitura cobra para permitir destinação diferente da original para um terreno.

Benny Schasberg explica que esses são "dois instrumentos Robin Wood", pois permitem aos cofres públicos e, portanto, à sociedade se apropriar de parcela da valorização imobiliária decorrente da mudança da destinação ou do aumento do limite de área construída de um terreno. "Numa única canetada", explica ele, essas outorgas costumam gerar enriquecimento do dono da terra, que, sem construir nada, costuma vendê-la por um preço bem mais alto, logo depois. Por isso, defende, podem e devem ser onerosas, de forma a gerar
recursos para aplicação em infra-estrutura urbana de áreas mais pobres.

Outro importante instrumento de desenvolvimento urbano, na opinião de Benny Schasberg, é o direito de preempção, previsto em 61% dos planos diretores analisados na pesquisa do Ministério das Cidades. Isso dá às prefeituras a preferência de direito de compra se determinadas áreas forem colocadas à venda.
Normalmente, são áreas nas quais o município quer colocar equipamentos públicos, como praças e parques, mas não de imediato.

Fonte: Valor Econômico

Enquanto os títulos do crédito imobiliário de alto risco americano - "o subprime" - preocupam economistas e sacodem as bolsas de valores de todo o mundo, o Brasil comemora crescimentos recordes na concessão de financiamento para imóveis e aguarda ansioso a expansão do mercado secundário de dívidas da casa própria. Os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip) mostram uma expansão quase geométrica: o volume de recursos emprestados em julho deste ano foi 94,7% maior do que no mesmo mês do ano passado. No acumulado do ano, o crescimento já está na casa dos 72% em relação a 2006, ano que já havia fechado com alta de 92,5% sobre 2005.

Caixa aumenta prazo para financiar imóvel e reduz juros A Caixa Econômica Federal anunciou, nesta terça-feira, uma série de mudanças em seu financiamento habitacional para imóveis residenciais de R$ 130 mil a R$ 200 mil. A principal alteração foi no prazo, que subiu de 240 meses (20 anos) para 360 meses (30 anos). Os futuros mutários também terão uma redução na taxa de juros nominal, pós-fixada, que cai de 11,3% para 10,4%. Além disso, o prêmio mensal de seguros sofreu uma redução média de 35% e a taxa de administração passará de R$ 25 para R$ 21,43 a partir de 1º de setembro.

Nossa expectativa é que, nos próximos três ou quatro anos, os recursos continuem crescendo. Esperamos fechar este ano com algo em torno de R$ 15 bilhões de financiamentos - diz José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Abecip, elevando em 25% a estimativa de R$ 12 bilhões feita pela entidade no início do ano. Neste novo cenário, os problemas dos candidatos a mutuários mudaram. No lugar da fila de espera por um empréstimo a questão agora é escolher entre as inúmeras e diferentes linhas de créditos disponíveis no mercado .

Longe de preocupar, por causa do (mau) exemplo americano, a expansão do crédito imobiliário brasileiro é situada pelos especialistas a quilômetros de distância do problema de financiamento da casa própria das terras do Tio Sam. A começar porque, passados dez anos de sua criação, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), base para securitização de dívidas com imóveis, não deslanchou. Nesse tempo todo, o volume total de operações com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ficou na metade dos R$ 10 bilhões que eram esperados apenas nos dois primeiros anos do sistema.

Culpa das condições macroeconômicas, que acabaram deixando o mercado de crédito imobiliário brasileiro a mais de uma década de distância do americano. Nos últimos 15 anos, enquanto os EUA reduziram os juros que impulsionam o crédito, o Brasil - ao contrário - precisou manter as taxas mais altas do mundo para enfrentar crises externas, conter a inflação e garantir a estabilidade da moeda. Os financiamentos ficaram caros para o consumidor e os recebíveis imobiliários não atraíram investidores, ante a alta rentabilidade dos títulos do governo.

Só recentemente, com a ’casa arrumada" no que se refere a fundamentos macroeconômicos, o país conseguiu espaço para reduzir juros e dar combustível ao crédito. "O SFI não deslanchou. Já existe um mercado, mas é pequeno, nem sombra do que pode ser. A gente está se preparando para isso, com a padronização dos contratos. O sistema ainda virá no momento seguinte e vai ser muito importante", diz José Domingos Vargas, superintendente regional da Caixa no Rio.

Especialista em olhar os dados macros pelo viés estreito do bolso do consumidor, o economista Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac) também espera com otimismo o crescimento do mercado secundário de crédito imobiliário. "Para os bancos, já existe alguma coisa de securitização, mas muito pequena. Hoje, o mutuário não consegue refinanciar seu empréstimo, fazer uma segunda hipoteca. E é bom e correto que consiga", diz ele.

"Se o imóvel vale 100 e um banco financiou 70%, porque ele não pode levantar os outros 30% em outro banco? Ou ainda: se eu já paguei 50% do imóvel, porque não conseguir um empréstimo dando como garantia a parte que quitei? Num futuro próximo, essas operações serão feitas no Brasil, porque é o que se pratica no resto do mundo. Nós só estamos defasados em relação a isso", explica Ribeiro de Oliveira.

Do ponto de vista dos financiadores, o cenário não é muito diferente, como revela o superintendente da Abecip. O SFI não é significativo, o volume de securitização não chegou a R$ 5 bilhões e por vários motivos. De 1997 para cá, enfrentamos várias crises econômicas e a ampliação dos juros vai contra o processo de securitização. Só agora começamos a ter taxas mais compatíveis com esse tipo de operação. Ele também fala da necessidade de padronização dos contratos, porque como são operações de grande volume, comprar crédito de vários bancos com cláusulas contratuais diferentes se torna muito trabalhoso.

Outro entrave, segundo Pereira, são as regras do sistema financeiro do país, que exigem, por exemplo, que os bancos apliquem 65% dos seus depósitos de poupança em crédito habitacional. "O banco que não mantém essa relação está desenquadrado. É um modelo que precisa ser repensado, ficar livre dos entraves. O sistema vai deslanchar quando bancos se livrarem das amarras", prevê.

Crédito farto e barato - Ninguém acredita que possa se repetir aqui o problema americano, porque as últimas medidas de ampliação de acesso ao crédito imobiliário no Brasil foram queda dos juros e aumento dos prazos e do valor do imóveis contemplados pelas linhas mais baratas.

Mas, diferente do que ocorre no "subprime" americano, as exigências de garantias de pagamento dos candidatos a mutuários estão mantidas. O que se espera por aqui não é crédito de risco, mas crédito mais farto e barato, já que os títulos de dívidas imobiliárias tendem a atrair bancos e outros grandes investidores como fundos de pensão. "Por que o banco que financia meu imóvel precisa esperar até que eu pague? Ele pode vender aquele papel", explica Pereira.

Ribeiro de Oliveira até lamenta que os problemas com crédito imobiliários nos EUA traga uma imagem negativa destas operações e acabe atrasando um pouco mais o processo no Brasil. "O mercado americano sabe que emprestar para pessoas com boa capacidade de pagamento traz retorno baixo. Por isso, investiu em mutuários de risco, porque com o mercado aquecido, se a pessoa não conseguisse pagar, o imóvel era retomado. Mas a inadimplência cresceu, os preços dos imóveis despencaram e as garantias ficaram insuficientes para cobrir dívidas. No Brasil, os bancos visam segurança, pedem garantias maiores, olham a capacidade de pagamento, não deixam prestação passar de 20% a 25% da renda e raramente financiam 100% do imóvel", compara Oliveira.

A situação dos EUA é um caso muito particular desencadeado por um certo exagero. Foram empréstimos suplementares concedidos a pessoas que não tinham histórico de pagamento favorável a arcarem com taxas maiores e isso foi feito de forma exagerada.

Regras do SFI foram fundamentais - Mas se até agora a securitização teve impacto pequeno no mercado e as poucas operações realizadas foram mais ligadas a grandes empreendimentos comerciais, como shoppings centers, as mudanças de regras criadas para viabilizar foram fundamentais para o mercado como um todo e ajudaram a impulsionar os créditos tradicionais, baseados principalmente no Sistema Financeiro de Habitação, nosso velho e bom SFH.

A figura da alienação fiduciára - que mantém o imóvel no nome do agente financeira e facilita a retomada em caso de inadimplência - e a melhora do arcabouço jurídico, como o fim do incontroverso (em caso de ação judicial, o mutuário precisa especificar o ponto do qual discorda e só tem direito a suspender o pagamento daquela parte da prestação) foram incorporadas pela maioria das linhas de crédito. E junto com a estabilidade da moeda, juros reais de um dígito e aumento dos prazos de pagamento estão produzindo o espetáculo do crescimento do setor. "Os astros se alinharam. Imaginava-se que o modelo de crédito imobiliário que a gente tinha fosse perdendo fôlego, isso não aconteceu e é ótimo. O importante é dar o crédito", diz Pereira.

Fonte: Gazeta do Povo

Ao parabenizar os milhares de corretores de imóveis brasileiros pela passagem do seu dia nacional (27/08), o senador Francisco Dornelles (PP-RJ) lembrou o papel decisivo do deputado Ulysses Guimarães para a aprovação da lei que regulamentou a profissão, há 45 anos. Dornelles assinalou que foi de Ulysses Guimarães o primeiro projeto de lei que buscou regulamentar a profissão, apresentado em 1951.

- Foram 11 anos de luta parlamentar até que a lei fosse aprovada em 1962 e, ao longo desse tempo, Ulysses Guimarães sempre esteve ao lado da categoria. Não por acaso, no II Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis, realizado pouco depois da publicação da lei, e no qual a categoria comemorou a conquista da regulamentação profissional, o deputado Ulysses Guimarães foi o grande homenageado, tendo sido escolhido, em justa e bela honraria, patrono dos corretores de imóveis - observou.

Dornelles assinalou que a profissão é tão antiga quanto a necessidade de encontrar uma moradia, mas é na complexa economia contemporânea que seu papel se destaca.

- Com a urbanização crescente, com a diversificação dos mercados de investimentos, com a importância fundamental do setor de construção civil, o papel de intermediação desempenhado pelos corretores é essencial para que o complexo mercado imobiliário seja capaz de cumprir todas as suas funções - afirmou.

Agência Senado

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