Número de imóveis financiados é recorde em duas décadas.
A contratação de crédito imobiliário com recursos das cadernetas de poupança chegou a R$ 18,3 bilhões em 2007, um crescimento de 96% com relação a 2006. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), esses recursos financiaram a aquisição de quase 196 mil imóveis – 72% a mais do que no ano anterior.
O número de unidades financiadas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) também supera o registrado em 1988 (181,8 mil imóveis), registrando assim um recorde em duas décadas.
De acordo com a Abecip, o resultado da aplicação de recursos consolidou a retomada do crédito imobiliário iniciada em 2003. "Este processo baseou-se, principalmente, na estabilidade econômica, recuperação da renda real e maior segurança jurídica das operações, permitindo a flexibilização das condições de crédito", afirma a entidade.
Captação da poupança também é recorde O desempenho das cadernetas de poupança também foi muito favorável em 2007, com elevação de R$ 26,5 bilhões na captação líquida (depósitos menos retiradas).
O mês de dezembro, a exemplo do que tem ocorrido nos anos anteriores, quando a renda da população aumenta em decorrência do 13º salário, foi um mês excepcional para as cadernetas, com entrada líquida de recursos de R$ 8,1 bilhões, contra R$ 6,3 bilhões em dezembro de 2006.
Junto com os recursos da poupança rural, as aplicações em poupança registraram um saldo positivo de R$ 33 bilhões em 2007, o que representa um novo recorde histórico.
A criação de um cadastro nacional de imóveis, proposta pelo Projeto de Lei 1021/07, do deputado Celso Russomanno (PP-SP), está sendo analisada pela Câmara. De acordo com o PL, o cadastro será divulgado obrigatoriamente pelos cartórios de registro de imóveis existentes no País por qualquer meio de comunicação social, inclusive a internet. Segundo o projeto, o cadastro será permanentemente atualizado e sua consulta será gratuita.
Para o autor da proposta, a segurança dos negócios jurídicos imobiliários exige "a existência de um meio confiável e rápido para consulta a respeito da situação de um determinado imóvel situado em qualquer localidade do País". Russomanno destacou que "hoje essa consulta é muito difícil e onerosa, tendo o interessado que se deslocar para regiões distantes, muitas vezes sem sucesso, pela ocorrência de fraudes".
O deputado afirmou que a instituição do cadastro nacional de registro de imóveis "trará inúmeros benefícios para a sociedade, tendo em vista que a maior publicidade dos atos de interesse público é exigência constitucional". O cadastro, segundo ele, "proporcionará a transparência dos atos de registro e facilitará a atividade dos profissionais que atuam no mercado imobiliário".
O projeto será analisado, em caráter conclusivo, pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.
A forte demanda, o melhor quadro macroeconômico e o avanço nos financiamentos devem suportar um crescimento médio anual de 52% no lucro por ação das empresas de construção brasileiras pelos próximos três anos. Esta é a visão do banco de investimentos Merrill Lynch para o setor no Brasil.
As considerações constam em relatório no qual o banco identifica as tendências para o setor de construção em mercados emergentes, em especial nos BRIC (Brasil, Rússia, Índia e China). O banco aponta também que a previsão no crescimento do lucro por ação tem por base as ações cobertas pelos seus analistas, que no caso são: Cyrela, Gafisa, Rossi e MRV Engenharia.
Depois do recente boom de ofertas públicas iniciais nesses mercados, o Merrill Lynch calcula que existam 90 empresas negociadas em bolsa com uma capitalização total de mercado de US$ 218 bilhões.
Para o Brasil, o banco acredita que o setor de construção deve continuar sólido pelos próximos 10 anos, baseado no déficit habitacional de 7,9 milhões de unidades, uma população jovem e um ambiente favorecido por juros menores, crescimento do emprego e da renda disponível. Além disso, a melhora no quadro regulatório e o crescente financiamento tanto público quanto privado também contribuem para esta expectativa. Outro ponto de atração, segundo o banco é que ao contrário do México, o setor de construção para baixa renda começou a crescer apenas agora.
O banco lembra que, desde 2006, mais de 25 novas empresas abriram seu capital, sendo que do total 20 chegaram ao mercado em 2007. Segundo o banco, a oferta de ações do setor atingiu R$ 14,5 bilhões (US$ 8,3 bilhões) no ano passado, ou cerca de 21% do total de emissões realizadas naquele ano. Hoje, o Merrill Lynch estima que o setor é composto por 34 companhias, com uma capitalização de mercado de US$ 29 bilhões.
No mesmo relatório, o banco avalia a indústria de shopping centers no Brasil, e indica que esta também deve apresentar atrativas taxas de crescimento.
Os shoppings têm baixa penetração em comparação com o total de vendas varejistas e a expansão do crédito deve permitir um crescimento orgânico do setor.
A fragmentação é outro ponto a estimular o crescimento das empresas via aquisições e, além disso, o banco espera que o aumento do poder de compra das classes C e D deva resultar em um novo público que consome em shoppings.
Outros dois pontos mencionados pelo banco e que favorecem não só construção e shoppings, mas também o varejo como um todo são: a expectativa de grau de investimento, que deve vir, na visão do Merrill Lynch, até o final de 2008; e a retomada ainda neste ano dos cortes da taxa de juros Selic pelo Banco Central.
Para não correr o risco de ver seu sonho do imóvel transformado em pesadelo, a informação é a maior aliada
A aquisição de um imóvel na planta exige cuidados e atenção redobrada, pois o consumidor corre o risco de enfrentar uma série de problemas. O mais comum é a demora na execução da obra, que acarreta custos extras, por exemplo, para quem mora de aluguel. O alerta é de José Geraldo Tardin, diretor-presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec). Para não correr o risco de ver seu sonho da casa própria transformado em pesadelo, a informação é a maior aliada do interessado no imóvel.
Uma pesquisa criteriosa sobre a construtora, o grau de satisfação de seus atuais clientes, e sobre o imóvel desejado são fundamentais. O consumidor não deve adiantar qualquer valor a título de sinal, reserva ou qualquer outra denominação, sem a análise do contrato por um advogado especialista. É preciso ler de forma detalhada o contrato e, antes de assiná-lo, submetê-lo a análise de um advogado de sua confiança.
Contrato
Sabendo da grande importância do contrato, antes de fechar negócio, o consumidor deve estar atento para itens que são obrigatórios. São necessários dados do promitente vendedor e do comprador, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento, índice de reajuste e a periodicidade, local e forma de pagamento.
É preciso que estejam especificados também multa pelo atraso das parcelas, valor do sinal, indicação da unidade privativa e sua garagem, prazo para início e entrega da obra, multa por atraso na entrega da obra, cópia da certidão do cartório de registro de imóvel que comprova a regularidade e legalidade do empreendimento e todas as demais condições prometidas pelo vendedor. ´O consumidor deve rubricar todas as páginas do contrato com qualificação de testemunhas, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas e registrando o contrato no cartório´, aconselha Tardin. Ele precisa, ainda, verificar se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela administração. Cercar-se de informações é a melhor estratégia, diz o diretor-presidente do Ibedec. Por isso, ele aconselha que o interessado na aquisição de um imóvel na planta verifique junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea) informações sobre os profissionais responsáveis pelo empreendimento desejado. ´Com o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), pode solicitar informações sobre o corretor de imóveis que está intermediando a compra´, comenta Tardin. Ele orienta, ainda, uma consulta ao Procon, para se informar sobre a existência de reclamação contra a incorporadora, construtora, intermediadora ou vendedora. ´Por fim, não deve fazer uma compra de impulso, principalmente nos fins de semana´.
Novas regras evitam que compradores tenham prejuízos com obras não-finalizadas por construtoras
Quem pretende comprar um apartamento na planta (em fase de projeto ou ainda não-concluído) com total segurança, tem, desde 2004, um mecanismo a mais para garantir a conclusão e a entrega da obra: o chamado patrimônio de afetação. Este sistema impede que o dinheiro destinado à construção do imóvel seja utilizado para outros fins pela construtora ou incorporadora da obra. Além disso, comissões formadas por compradores e bancos (quando a construtora fez empréstimo para a obra) fiscalizam como o dinheiro está sendo aplicado. Em Curitiba, porém, um único empreendimento está sendo construído por essas regras, é o “Ilha de Capri” da construtora e incorporadora Bortoletto.
De acordo com o proprietário da empresa, Edison Bortoletto, o patrimônio de afetação foi um mecanismo criado pelo Governo Federal para evitar prejuízos aos compradores decorrentes de obras não-finalizadas. Pelo regime, cada empreendimento construído deve ter seu patrimônio separado do caixa da construtora ou incorporadora. “Todo o dinheiro investido pelos compradores só pode ser usado na obra a que se destina”, explica. Com isso, diz ele, evita-se uma prática comum nas empresas, que é o desvio de caixa de um empreendimento para ser aplicado em outro.
Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário, Gilmar Damasio Soares, foi esta ação que culminou no caso de falência mais conhecido do mercado imobiliário brasileiro: o da construtora Encol, em 1997, que deixou mais de 700 empreendimentos inacabados. Para ele, o patrimônio de afetação, que é de uso opcional, dá segurança real ao comprador. “O dinheiro que está sendo pago será usado somente na sua obra. Se a construtora quebrar, aquele patrimônio é do empreendimento, que pode ser retomado por uma outra construtora.”
Embora tenha sido criado em 2001, por medida provisória, e regulamentado em lei 10.931 de 2004, o patrimônio de afetação parece ainda não ter se consolidado. De acordo com levantamentos do advogado especialista em Direito Imobiliário, James Ansil, desde a sua real implantação (em 2004) até hoje, foram construídos em Curitiba apenas 10 empreendimentos pelo regime. Os números foram obtidos com base em pesquisas nos cartórios da capital. O motivo, explica ele, é a burocracia de constituir um patrimônio de afetação. “É um processo bastante complexo. Cada empreendimento deve ter uma administração e contabilidade próprias, como se fosse uma empresa separada.”
Para Hamilton Pinheiro Franck, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná (Sinduscon-PR), outro motivo que leva as empresas a não optarem pelo regime de afetação é o quadro econômico favorável. “Essa medida começou a ser discutida após a quebra da Encol, mas só foi implementada de verdade anos depois. Neste meio tempo muita coisa mudou. A legislação se tornou mais rigorosa para quem constrói e a economia mais favorável à construção, o que já evita problemas como a não entrega dos empreendimentos”, diz.
No restante do país também não é diferente. Segundo Paulo Simão, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), poucas empresas construíram pelo patrimônio de afetação. “Geralmente quem o utiliza são aquelas que emprestam dinheiro de agentes financeiros para a conclusão da obra. Elas usam o mecanismo por exigência dos bancos, que também levam grandes prejuízos em caso de falência.”
A Cbic não tem números de empreendimentos lançados com patrimônio de afetação. Porém, Simão acredita que poderá haver mudança no quadro nos próximos anos. “Estamos em um processo de transição. Apesar de ainda serem poucas, observamos que o número de empresas que tomam conhecimento e passam a utilizá-lo está crescendo a cada ano”, avalia.
